🏠 아파트 매매 시 꼭 확인해야 할 사항

📋 목차

• 아파트 매매 절차 이해하기
• 등기부등본과 권리관계 확인
• 건물 구조와 하자 점검
• 대출 가능 여부와 금리 조건
• 취득세와 양도소득세 확인
• 신축 vs 구축 아파트 비교
• FAQ

아파트는 많은 사람들이 생애 최초로 경험하는 가장 큰 자산이에요. 매매는 단순히 ‘사고파는 행위’로 끝나는 게 아니라, 수많은 체크리스트와 절차, 법적 요소, 세금이 따라붙어요.

 

특히 요즘처럼 금리가 오르락내리락하고, 실거주 수요와 투자 수요가 혼재하는 시기에는 더더욱 꼼꼼한 판단이 필요해요. 이 글에서는 실수 없는 아파트 매매를 위해 꼭 알아야 할 사항들을 하나하나 풀어볼게요 🏡

 

📝 아파트 매매 절차 이해하기

아파트 매매 절차 이해하기

 

아파트를 매매하려면 단순히 매물을 둘러보고 계약서를 쓰는 것만으로 끝나지 않아요. 매매 절차는 처음부터 끝까지 정해진 순서가 있고, 그 안에서 반드시 확인해야 할 포인트들이 존재하죠.

 

기본적인 매매 절차는 다음과 같아요: 1. 매물 탐색 → 2. 중개업소 방문 및 협의 → 3. 계약서 작성 → 4. 중도금 및 잔금 납부 → 5. 소유권 이전 등기 → 6. 취득세 납부 및 입주

 

이 과정 중에서도 특히 중요한 건 계약서 작성과 중도금, 잔금 일정 관리예요. 날짜 하나만 잘못 체크해도 계약 해지나 손해배상 문제가 생길 수 있으니까요.

 

중개사무소를 통해 진행하더라도, 스스로 일정과 절차를 이해하고 있어야 확실한 권리 보호가 가능하답니다!

 

📄 등기부등본과 권리관계 확인

등기부등본과 권리관계 확인

 

등기부등본은 아파트의 ‘주민등록등본’ 같은 존재예요. 이 문서를 통해 소유자, 근저당 설정, 전세권 여부, 압류 등 권리관계를 정확하게 확인할 수 있어요.

 

특히 주의할 점은 다음과 같아요: - 소유자 본인 명의인지 - 근저당권이나 가압류가 걸려 있는지 - 다른 권리가 설정되어 있지는 않은지

 

간혹 아파트를 싸게 판다고 해서 들여다보면, 이미 금융기관 담보로 묶여 있거나 세금 체납이 있는 경우도 있어요. 이런 경우, 추후 낙찰이나 경매 위험이 생기기 때문에 반드시 체크해야 해요.

 

등기부등본은 온라인 정부24, 대법원 등기소 사이트에서도 열람 가능하니 꼭 거래 전 확인하세요 🔍

 

🔍 건물 구조와 하자 점검

건물 구조와 하자 점검

 

아파트는 시간이 지나면 하자가 생기기 마련이에요. 입주 전 또는 계약 전에 반드시 눈으로 직접 확인해야 하는 포인트들이 있어요.

 

특히 다음 항목은 꼭 체크해보세요: - 벽지/바닥 곰팡이 여부 - 결로 흔적 - 수도 및 보일러 작동 여부 - 배수 및 배관 이상 여부 - 누수, 크랙, 천장 상태 - 공동 공간(복도, 엘리베이터 등) 관리 상태

 

하자가 있는 걸 알면서도 계약을 진행한 경우, 나중에 문제를 제기하기 어렵기 때문에 사진으로 증거를 남겨두는 것도 좋아요. 특히 전세를 놓을 계획이 있다면 세입자 민원까지 연결될 수 있어요.

 

전문가를 동반해 점검하는 '홈인스펙션' 서비스도 요즘 인기예요. 10~20만 원 정도의 비용으로 건축 전문가가 세부 점검을 도와주니 추천할만 해요.

 

💳 대출 가능 여부와 금리 조건

대출 가능 여부와 금리 조건

 

아파트는 대부분 대출을 활용해 구매하는 경우가 많기 때문에, 금융 조건을 제대로 알아보는 게 중요해요. 2025년 현재, 규제지역 여부, 투기과열지구, 다주택 여부에 따라 대출 가능 금액이 다 달라요.

 

예를 들어: - 투기과열지구 내 15억 이상 아파트 → 주담대 불가 - 9억 이하 주택 → LTV 70%까지 가능 (생애 최초) - 다주택자 → 주담대 거의 불가 또는 매우 제한적

 

또한, 요즘은 변동금리보다 고정금리가 선호되고 있고, 중도상환수수료 면제 조건도 챙겨야 해요. 은행별로 우대금리 조건도 다르기 때문에, 한 곳만 보지 말고 비교해보는 게 좋아요.

📊 아파트 대출 조건 요약표

구분	조건	비고
투기과열지구	LTV 40%	15억 초과 대출 불가
조정대상지역	LTV 50%	1주택자 가능
비규제지역	LTV 70%	실수요자 혜택 있음

 

💼 취득세와 양도소득세 확인

취득세와 양도소득세 확인

 

아파트를 사면 단순한 매매 금액 외에도 '취득세'와 이후 매각 시 '양도세'를 내야 해요. 이 두 가지는 보유 주택 수, 실거주 여부, 보유 기간에 따라 크게 달라져요.

 

예를 들어: - 생애 최초 1주택자 → 취득세 감면 가능 - 2주택자 이상 → 취득세 8%~12% - 1가구 1주택 보유 2년 이상 → 양도세 비과세 조건 충족 가능

 

부동산에서 가장 무서운 게 바로 세금이에요. 세무사 상담은 필수이며, 특히 양도세는 수천만 원 차이가 날 수 있기 때문에, 매매 전에 반드시 시뮬레이션해보는 게 좋아요.

 

🏗 신축 vs 구축 아파트 비교

신축 vs 구축 아파트 비교

 

신축 아파트는 깔끔한 인테리어, 최신 설비, 향후 시세 기대감이 장점이지만 가격이 높고 공급량이 많아 입주 시 공실 우려가 있어요.

 

반면 구축은 가격은 상대적으로 저렴하지만, 유지보수 비용이 들고 리모델링이 필요한 경우가 많죠. 하지만 입지나 학군이 좋은 곳이라면 구축이 더 경쟁력 있을 수도 있어요.

 

실수요자는 신축, 투자 목적이면 구축+입지 우선 고려가 일반적이에요. 지역 개발 계획, 인프라 확장 여부도 함께 보는 게 좋아요.

 

❓ FAQ

 

Q1. 계약금은 보통 얼마인가요?

A1. 보통 매매가의 10% 수준이에요. 협의 가능하지만 통상적 비율이에요.

 

Q2. 집을 보고 계약까지 며칠 정도 걸리나요?

A2. 통상 1~2주 내에 이뤄지지만 급매의 경우 당일 계약도 있어요.

 

Q3. 집 보러 갈 때 어떤 걸 챙겨야 하나요?

A3. 휴대폰 플래시, 수평계 앱, 카메라, 체크리스트를 준비해가면 좋아요.

 

Q4. 공동명의가 유리한가요?

A4. 부부 공동명의는 양도세 절세에 유리할 수 있어요.

 

Q5. 전세 세입자가 있는 집도 매매할 수 있나요?

A5. 가능해요. 단, 임대차계약은 승계되므로 조건 확인 필수예요.

 

Q6. 중도금 대출은 따로 신청하나요?

A6. 네, 분양 시점에 계약자 이름으로 따로 신청해야 해요.

 

Q7. 매매 잔금일에 동시에 등기 이전이 되나요?

A7. 네, 잔금 지급과 등기 이전이 당일 이뤄져요. 법무사가 보통 대리해요.

 

Q8. 등기부등본은 어떻게 발급받나요?

A8. 정부24 또는 대법원 등기소 사이트에서 온라인 발급 가능해요.